Direito real - Resumão

Ementa: conceito e princípios do Direito das Coisas.
Posse, Direitos Reais; propriedade, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador, penhor, hipoteca e anticrese.  


Direito das Coisas: direito que regulamenta as relações entre o homem e as coisas, traçando normas para aquisição, exercícios, conservação e perda do poder exercido pelo homem sobre essas coisas e para os meios de sua utilização econômica. 

Coisa: é gênero = tudo que existe objetivamente, exceto o homem.

Bem: é espécie = é coisa, útil e rara, que é suscetível de apropriação e contem valor econômico. 

Há bens que não são coisas = liberdade, honra, vida, etc.

Direito real é o poder jurídico, direito e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos, cujos elementos são: sujeitos ativo e a relação de poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio. 
A divisão dos direitos patrimoniais em pessoas e reais e questionada pelas teorias unitárias. 

Teoria Personalista = o direito pessoal é o centro do direito civil, abrangendo todas as relações jurídicas civis, inclusive de direito real, posto que neste também se verificar um sujeito passivo universal = todos são obrigados a respeitar o direito do sujeito ativo.

Teoria Realista ou Imp
personalista = o direito das obrigações pessoais deve ser absorvido pelo direito real, constituindo uma unidade baseada no patrimônio, pois tanto o direito real quanto o pessoal participam de uma realidade mais ampla = o direito patrimonial.
No entanto, a divisão dos direitos pessoais e reais é defendida pela teoria dualista, clássica ou tradicional que, baseada nos aspectos e princípios diferenciados, entende não haver como unificar direito pessoal e direito real. 

Princípios fundamentos dos direitos reais
Princípios da aderência, especialização ou inerência estabelece o vinculo entre o sujeito e a coisa, sem depender da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir; o direito real incide e adere o bem, ainda que este circule de mão em mão, de modo que seu titular pode perseguir este bem onde ou com quer que ele se encontre. 
Princípios do Absolutismo  - o exercício do direito real é erga omnes, de forma que todos devem se abster de molestar seu titular.
Principio da publicidade ou visibilidade – o direito real exige o conhecimento de todos aos quais será oponível (tradição e registro no cartório de registro de imóveis) 
Princípios da Taxatividade ou numerus clauses -  somente são direitos reais as que a lei assim considera e enumera de forma limitada.
Princípios da Tipicidade – os direitos reais só existem conforme os tipos legais estabelecidos; pois além de serem enumerados também são estipulados rigidamente pela norma legal que estabelece seus modelos. 
Principio da Perpetuidade – o direito real não se perde pelo uso, mas apenas pelos meios e formas legais ( desapropriação, usucapião, renuncia etc..) 
Principio da Exclusividade – não pode haver dois direitos reais, de igual conteúdo sobre a mesma coisa. 
Principio do Desmembramento – o direito de propriedade pode se desmembrar em outros tipos de direitos reais, que ao se extinguirem retornaram as mãos do proprietário em virtude do principio da consolidação.



                TEORIAS PARA JUSTIFICAR A POSSE 

Teoria subjetiva de savigny -  Posse é o poder de dispor fisicamente da coisa com a intenção de tê-la para si. A posse consiste na conjunção de 2 elementos.

Objetivo – corpus – poder físico sobre a coisa ou a possibilidade de exercer este contrato.

Subjetivo – animus domini – vontade de ter a coisa para si e exercer sobre ela o direito de propriedade.

Locatário não teria posse e não poderia defende-la. Posse derivada – transferência dos direitos possessórios mas não do direito de propriedade – (existência de posse sem intenção de dano)

Teoria Objetiva de Iherning – posse é exteriorização do domínio, tendo apenas o elemento objetivo – corpus – que é a possibilidade de exercer contato sobre a coisa, atuando como dano por imprimir destinação econômica a coisa (usar, gozar, etc) locatário é possuidor e pode usar da proteção possessória inclusive contra o proprietário. 

Teoria sociológicas de Silvia Perocci , Hernandes Gil e Raymond Seleilhes – posse é o fato social (abstenção em relação a uma coisa que aparentemente não seja livre) ; posse é uma relação que decorre do estabelecimento da independência econômica para o possuidor, conforme observação dos fatos sociais) ; em razão da função social como pressuposto e fina das instituições reguladas pelo direito, o trabalho e a necessidade passam também pela posse. 

NATUREZA JURIDICA DA POSSE: fato ou direito? 
Posse e direito – Ihering que considera direito como um interesse juridicamente protegido. 

Posse é fato – pois não tem autonomia, nem valor jurídico próprio e nem se subordina aos princípios que regulam a relação jurídica. 

Posse é o fato, quando considerada em si; mas, quanto aos efeitos que produz, é direito.

VISTA COMO DIREITO – pessoal ou real? 
Não é pessoal, pois não se enquadra em sua definição: vinculo jurídico que confere ao credor o direito de exigir do devedor o cumprimento da prestação. 

Não é real, pois não foi tirado e não pode ser exercido contra todos. 

Posse é o exercido de fato dos poderes constitutivos do domínio ou propriedade. 
Domínio – caráter restritivo, relacionado somente as coisas corpóreas.

Propriedade – abrange também as coisas incorpóreas. 

Classificação da posse: indireta – posse daquele que cede o uso da coisa a outrem. 

Direita – posse daquele que recebe a coisa para usa-la. 
Art. 1197 – desdobramento da pose. 


                Quanto à subjetividade art. 1201/1202

Posse de boa fé – o possuidor ignora a existência de vício ou obstáculo que impede a aquisição (erro escusável).
Presunção Relativa se tiver junto titulo – paragrafo único junto titulo é qualquer ato jurídico que, em tese, seja hábil para conferir a posse e a propriedade, se não fosse seu defeito. EM 303 – não é necessariamente o instrumento de aquisição. 
Posse de má fé – o possuidor não ignorar o vicio. 

                          Quanto aos vícios objetivos
Posse justa ou injusta – art 1200

-Violenta – posse adquirida por força física ou coação moral.
-Clandestina – posse estabelecida ás ocultas de quem tem o interesse de conhecê-la.
-Precária – posse decorrer do abuso de confiança de quem recebe a coisa a titulo provisório e não a restituir.

                          Quanto à idade da posse.
-Posse nova – posse com prazo inferior a 1 ano e 1 dia. 
-Posse velha – posse com mais de 1 ano e 1 dia. 
Ação de força nova – ajuizada da antes de um ano e dia do esbulho. 
Ação de força velha – ajuizada após um ano e dia do esbulho.
Quanto aos efeitos.
Posse ad interdicta – posse que pode ser defendida por meio de ações possessórias, mas não pode gerar usucapião. 
Posse ad usucaprionem – posse que pode dar origem á usucapião.
Posse natural – é posse autônoma constituída pelo exercício dos poderes de fato sobre a coisa. 
Posse civil ou jurídica é posse transmitida por meio de titulo, sem necessidade de atos físicos ou apreensão material da coisa (constituído possessório). “clajndgdusula contratual mediante a qual o alienante (vendedor) transmite a posse da coisa alienada ao nome do comprador, embora continue a deter o bem; desprendimento de posse”.

                               Posse exclusiva e composse

Posse exclusiva – ocorre quando há um único possuidor. 
Composse (art 1198) – simultâneo por duas ou mais pessoas da posse de mesma natureza sobre a mesma coisa, sem exclusão dos demais.

Pro indivisio – posse sobre a coisa total.

Pro divisio – posse sobre parte definida – se consolidada por 1 ano e um dia permite a proteção possessória.

Detenção é a desqualificação ou de gradação da posse, embora exista o exercício de fato dos poderes inerentes a propriedade. 

- Fâmulo da posse – (art 1198) aquele que exerce os poderes da propriedade em nome ou favor de terceiro e cumprindo-lhes as ordens.

- Atos de mera permissão ou tolerância – art 1208.

- Atos violentos ou clandestinos (art 1208) enquanto não cessar o vicio.

- Ocupação irregular de terras publica. 


Aquisição ou perda da posse

Modos de aquisição: originário e derivado.

Originário: aquisição da posse de forma direta e sem consentimento de um possuidor precedente; não há relação de causalidade entre a posse atual e a anterior.
1 – Apresentação unilateral da coisa sem dono ou sem a permissão do dono 
- Coisa abandonada: res derelicta
- Coisa sem dono: res nullius
- Apreensão não exige necessariamente o contato físico, bastando que a coisa seja deslocada para a esfera de influência do possuidor.
2 – Exercício de um direito: com objetivo de utilização econômica da coisa, alguém exerce ostensivamente um direito sem oposição do dono, gerando a possibilidade de proteção possessória.
Derivado ou Habitual: aquisição da posse em decorrência de um negócio jurídico, havendo transmissão da posse que deriva da anuência do possuidor anterior.
1 – Tradição: real, simbólica, ficta.

2 – Sucessão inter vivos ou causa mortis: sucessão universal e sucessão a título singular.
Modos de perda da posse
1 – Abandono: renuncia à posse com manifestação voluntaria da intenção de largar coisa que lhe pertence. Para configurar o abandono é preciso o não uso da coisa + animo de renúncia do direito a ela, ocorrendo a perda definitiva com a posse de outrem.
2 – Tradição
a) Acontecimento natural;
b) Fato do próprio possuidor;
c) Fato de terceiro que atenta contra a posse.
5 – Posse de outrem: contra a vontade do possuidor primitivo.

Aquisição da propriedade imóvel - Usucapião

Usucapião é o modo de aquisição originária de uma propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa em observância dos requisitos  conjulgallegais. Também denominada de prescrição aquisitiva.

Requisitos da usucapião

I- Pessoa com capacidade e qualificada para adquirir o dominioso por meio da usucapião - não se alega usucapião entre cônjuges durante a sociedade conjugal (art 1244 - remete às causas de suspensão da prescrição).
II- Coisa Hábil - bens particulares colocados fora de comércio e bens públicos não podem ser usucapidos.
III- Posse - prolongada no tempo desde que tenha ânimo de dano, seja mansa e pacífica (sem impugnação), contínua (possibilidade de somar a posse com a posse dos antecessores - art 1243), justa.
IV- Tempo - transcurso do tempo diferente para cada tipo de usucapião, mas necessário para todas as espécies.
V- Boa-fé (facultativa) - convicção possuidor de que não existe qualquer vício que lhe impeça a propriedade.
VI- Justo título (facultativo) - ato jurídico que poderia transmitir a propriedade não fosse o vício que o torna impróprio.
VII - Sentença - art 1241 - Tem função declaratória da propriedade efeito extunc, retroagindo a data inicial da posse.

Espécies de usucapião
Extraordinária - art 1238
Ordinária - art 1242 (ordinária tabular - 1242, paragrafo unico)
- Especial (constitucional) urbana ou especial pró mísero ou especial pró moradia - art 183 CF; 1240cc e 9° - Lei 10257/2001 (Estatuto da cidade).
- Especial urbana conjugal ou familiar - art 1240 - A, CC
- Especial (constitucional) rural ou especial pró labore - art 191 CF e 1239 CC.
- Urbana Coletiva - art 10 Lei 10257/2001 - Estatuto da terra (CC 1228 PARAGRAFO 4° E 5°)
- Administrativa art 60 Lei 11977/2009 - Minha casa, minha vida.
- Administrativa - art 1071 CPC - introduziu art 216 - A LRP - 6015/73


Lei 6015/73 - Lei registros públicos - LRP.

Título V - Registros de imóveis.

- Matrícula cadastro individualizado de todo imóvel. Príncipios:

- Umicidade da matrícula - cada imóvel tem único número de matrícula e para cada imóvel novo há uma nova matrícula (fusão e desmembramento).
- Especialidade - minunciosa descriminação e individualização do imóvel de forma a distingui-la dos demais imóveis.

A matrícula é tratada na LRP pelos atigos 227 s.s
- Registro é ato que acarreta transferência da propriedade do imóvel. O registro é tratado na LRP pelo artigo 167, I, que relaciona quis os documentos sujeitos a registro.
- Averbação - é toda anotação feita  à margem de um registro para indicar as alterações ocorridas em relação ao imóvel, tanto as que se referem à situação física do imóvel (alteração objetiva) quanto as qie se referem à situação jurídica do proprietário (alteração subjetiva). A averbação é tratada na LRP no artigo 167, II, que relaciona quais os documentos sujeitos a averbação.
- Averbação premonitória - art 828 CPC: faculdade do executante com as seguintes finalidades: 

a) Alertar futuros adquirentes de que o imóvel poderá ser afetado para pagamento do valor da execução e b) fazer prova de pleno direito de fraude à execução em caso de transferência do imóvel.


Retificação de registro - art 1247 CC e 212/216 LRP.

O registro gera presunção relativa (juristantum), sendo admitida a retificação quando seu teor não exprime a verdade ou tem omimssão ou imprecisão. A retificação pode ocorrer:

- Pelo próprio oficial do Cartório de Registro de Imóveis caso tenha erro material evidente;
- Por processo administrativo tramitado pela corregedoria Permanente se não houver impugnação fundamentada por algum confrontante.
- Por ação judicial.


- Aquisição da propriedade móvel
. Usucapião
. Ocupação
. Achado do tesouro
. Tradição
. Especificação
. Confusão, comissão e adjunção.


Perda da propriedade - artigo 1275/176.

- Causas voluntárias = alienação, renúncia, abandono
- Causas involuntárias = perecimento da coisa e desapropriação
- Outras causas além do art. 1275 = usucapião, aluvião, dissolução do casamento, arrematação. adjudicação, sentença judicial em ação de reivindicação na qual vence quem não era proprietário do bem, etc.

Art 1275, I - Alienação: negócio jurídico pelo qual o titula, por vontade própria e mediante aceitação de ordem, transmite a este o seu direito sobre a coisa - a título gratuito ou oneroso. Exige o regimento do título aquisitivo no cartório de registro de imóveis. 

Art 1275, II - Renúncia: ato jurídico unilateral pelo qual o títular manifesta espessamente (não há presunção) o seu desejo de abrir mão do seu direito (renúncia em favor de alguém específico é doação. Exige o registro do título no cartório de registro de imóveis.

Art. 1275, III e 1275, caput e paragráfo - abandono: ato jurídico unilateral pelo qual o próprietário se despoja da coisa e cessa os atos de posse. O abandono do imóvel + ausência de por outrem acarreta a vacância. 

Art 1275, IV - Perecimento da coisa: desaparecimento e perda irreparável e definitiva por força natural ou atividade  humana.

Art. 1275, V - Desapropriação - modo especial de perda da propriedade por pertencer à ocara pública (direito administrativo).


Propriedade resolúvel é a propriedade que, contrariando o sentido de persistência ou constância da propriedade (direito real), tem seu fim provisório no título aquisitivo no qual consta uma condição resolutiva ou advento de termo (causa originária - art 1359), ou, ainda tem seu fim por causa superveniente não descrita no título, mas possibilitada pela lei (causa superveniente - art 1360).
Na primeira situação, o efeito é ex tunc e atinge terceiro adquirente. Na segunda situação, o efeito é ex nunc e não pode atingir terceiro adquirente de boa fé.

1° situação, exemplos: pacto de retrovenda; venda de parte em condomínio de coisa indivisa, sem dar direito de preferência aos demais condôminos; venda a contento; doação com clausula de reversão, etc.

2° situação, exemplo: doação revogada por ingratidão do donatário.


Superfície - É direito real de gozo e fruição que o proprietário do imóvel mediante escritura pública a ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, concede o subsolo de seu imóvel de forma gratuita ou onerosa e por tempo determinado, para que o superficiário plante ou construa.
Estatuto da cidade = arts 21/24 => EN93 STJ - "art 1369: as normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas ao direito de superfície constantes no Estatuto da cidade (Lei 10257/2001), por ser instrumento de política do desenvolvimento urbano".

Partes: Concedente, dono do solo, fundeito, fundieiro = proprietário do imóvel.
Concessionário, superficiário = beneficiário da superfície.

-> Modo de constituição e transferência

. Concessão pelo proprietário do imóvel ao superficiário - 1369
. Transmissão causa mortis aos herdeiros do superficiário - 1372
. Alienação pelo superficiário do seu direito 3° pessoa - 1372
direito de preferência - 1373
. Carta de sentença
. Testamento

-> Extinção - também deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis.
. Advento do termo - 1374

. Resolução - 1 - inadimplento das obrigações do superficiário - 1370, 1371
     Solarium ou Canon Superficiário
            2 - destinação diversa para a qual foi concedida a superfície -       1374.
      Proibição da superfície em 2° grau ou sobrelevação.

.Desapropriação - 1376
. Consolidação, confusão - 1373.
. morte do superficiário sem herdeiros.

- Enfiteuse - art 2038 


Enfiteuse - art 2038 cc atual;   678 ss CC 1916
       terrenos marinha - Decreto Lei 9760/46 e Lei 9636/98

Enfiteuse, também denominada aforamento ou emprazamento, é o negócio jurídico pelo qual o proprietário (senhorio) transfere ao adquirente (enfiteuta ou foreiro), e caráter perpétuo, o dominioso útil, a posso direita, o uso, o gozo e o direito de disposição sobre bem imóvel, mediante o pagamento de renda anual (foro).
Objeto do aforamento - terras não cultivadas e teremos que se destinem à edificação.
Direito do senhorio: receber a pensão anual - canon ou foro; direito de preferência, em caso de alienação (venda ou dação em pagamento) do direito de enfiteuse; direito de receber o laudêmio- porcentagem de 2,5% sobre preço da venda.
Direito do efiteuta: Transmissão intervivos e por herança; direito de preferência, em caso de alienação (venda ou dação em pagamento) do direito de propriedade; gravar o bem aprazado com hipoteca, servidão, usufruto e cessão da enfiteuse (subenfiteuse); transferir o direito de enfiteuse por doação, dação em dote, por coisa infungível sem pagamento do laudênio (apenas notificação em 60 dias contados da transmissão para se liberar do pagamento do foro); direito de resgate após 10 anos do exercício da enfiteuse, com pagamento do laudêmio (2,5% do valor da propriedade integral + 10 pensões anuais).

Se houver mais de um enfiteuta - elegem o cabecel em 6 meses ou o senhorio o escolhe.

Extinção da enfiteuse

- Natural de deteriorização do prédio; quando não valer mais o capital do foro mais 1/5 deste;

- Comisso - falta pagamento do foro por 3 anos consecutivos, cabendo ao senhorio indenizar as benfeitorias;

- Falecimento do enfiteuta sem herdeiros.

Explicação: Direito de enfiteuse não existe mais, entou no lugar direito das superfícies. Foi extinto porque esse direito gravava de forma perpétua, ficava tudo para o enfiteuta e dificilmente tirava esse direito ele. Teve inicio na época de colonização do pais. O direito do senhorio (proprietário) fica reduzido.

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Servidão - arts 1378/1389

Servidão é direito real de gozo e fruição de coisa imóvel alheia, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do prédio dominante, pertencente a outro dono.
  prédio = imóvel (não no sentido de acessão = contrução).

 Requisitos.
- prédios vizinhos - contíguos ou não - pertencentes a proprietários diversos;
- encardo sobre o prédio srviente em favor do dominante;

É direito acesório (possível se houver direito de propriedade (principal) e imprevisível - na divída, presume-se que a propriedade é plena. Não se confunde com direito de vizinhança (imposto por lei e sem necessidade de registro), pois derivam da vontade humana.

- Exemplos de servidão: de passagem, de ventilação, de luminosidade, de retirar agua da fonte, de pastagem para o gado, de permissão para o gado beber água, de retirada de pedra ou outro material; de canalização de água ou de esgoto, etc.

Classificação:
- positivas ou afirmativas = as que permitem um comportamento ativo do titular do prédio dominante a ser tolerado pelo titular do prédio serviente = servidão de passagem.
- negativas = as que impedem determinado comportamento do titular do prédio serviente em beneficio do prédio dominante = não construir além de determinada altura.
- contínuas - sua utilização é constante e independente de ato humano = não construir além de determinada altura.
- descontínuas - sua efetiva utilização depende de ato humano = servidão de passagem.
- aparentes - têm sinais externos e notórios que a caracterizam servidão de passagem.
- não aparentes - escapamá visão de terceiros porque nada as identifica exteriormente = não construir além de determinada altura.

-> Modos de Constituição - ato bilateral intervivos e ato unilateral causa mortis (1378); usucapião (1379, caput e parágrafo único); sentença judicial - ação de divisão de terras particulares.
-> Modo de extinção - exceto na desapropriação, exige registro no CRI: 
desapropriação (1387); renúncia (1388, I); fim utilidade ou comodidade que institui a servidão (1388, II); resgate (1388, III); consolidação (1389, I), supressão de obras (1389,II); desuso 10 anos contínuos (1389, III). 

trabalho, direito de vizinhança: Doutrina e legislação, artigos 1277/1313, entregar dia 24/10


Uso - arts. 1412/1413

Enquanto o usufruto é direito de usar e gozar temporariamente de coisa alheia, percebendo-lhe os frutos, mas resguardando sua substância o uso é considerado um usufruto restrito, pois o usuário tem direito de usar da coisa alheia, móvel ou imóvel, e perceber seus frutos,, mas de forma restrita aos limites de sua necessidade e as de sua família.
Trata-se de direito cujo exercício não pode ser cedido, e se extingue pelas mesmas razões de extinção de usufruto - art. 1410 - exceto quanto ao não uso. Considerando que as necessidades di usuário e de sua família podem ser alteradas - ausentadas ou diminuídas após a constituição do direito real de uso, tal direito também pode ser alterado.

Habitação - arts. 1114/1416

Direito real, temporário e personalíssimo, sobre coisa imóvel alheia, servindo-se o habitador para sua moradia e de sua família.
Não pode, portanto, o habitador ceder o exercício do seu direito, nem alugar ou emprestar o imóvel. Com o falecimento do habitador, ainda que haja cônjuge e demais familiares, o direito se extingue.

Direito do promitente comprador. - arts 1147/1418